Operazione Check Up

Quando si costruisce una casa si parte dalle fondamenta, se sono solide e realizzate nel modo corretto ci permettono di procedere con le operazioni successive, altrimenti si corre il rischio di costruire un fabbricato con problemi di stabilità vanificando così tutto il lavoro e provocando una perdita di tempo e denaro. Lo stesso principio deve essere adottato per quanto concerne la vendita di un immobile: prima di parlare di prezzo, marketing ecc è fondamentale appurare che tutto sia perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico, libero da oneri, pesi e trascrizioni pregiudizievoli. Molti credono di non avere problemi di questo tipo in quanto avendo acquistato con l'intervento di una banca che a suo tempo ha concesso il mutuo, ritengono che l'immobile sia sicuramente in regola, in realtà non sempre è così; nel periodo antecedente al 2010 i periti incaricati dalle banche infatti si limitavano ad analizzare l'atto di provenienza e la planimetria catastale senza approfondire ciò che è davvero importante: il progetto depositato in comune, il solo da cui si può evincere lo stato di fatto dell'immobile, la planimetria depositata dal tecnico in Catasto infatti dichiara soltanto lo stato dei luoghi sotto la responsabilità del tecnico stesso. In altri termini, la documentazione catastale non certifica la posizione di muri, porte di accesso e finestre ma ha una mera funzione legata alle imposte e certifica esclusivamente parametri relativi alla rendita, la consistenza, la classe, la categoria ecc. In questi anni mi è capitato diverse volte di avere planimetrie catastali conformi all'immobile e progetti depositati completamente diversi, pertanto il mio consiglio è di incaricare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) regolarmente iscritto all'albo che si occupi del cosiddetto "accesso agli atti" presso l'Ufficio Tecnico del Comune (in media ciò potrebbe avere un costo tra i 100 e i 200 euro) e di recuperare tutti gli atti relativi all'immobile (concessione edilizia, eventuali varianti, progetto depositato, sanatorie ecc). Dopo aver verificato gli incartamenti il tecnico ci informerà riguardo alla conformità dell'immobile e, qualora tale conformità non ci fosse, provvederà a indicarci gli interventi necessari. Qualora tali interventi fossero necessari, sarà necessario quantificare tempi e costi: ad esempio se il venditore o il precedente proprietario ha modificato dei muri divisori, si avrà una diversa distribuzione degli spazi interni e il tecnico dovrà provvedere a eseguire una CILA affinchè tutto corrisponda allo stato dei fatti. Preciso che è fondamentale eseguire una verifica sull'immobile in quanto, qualora un acquirente dovesse scoprire degli abusi o delle irregolarità sostanziali sull'immobile che intende acquistare, potrebbe richiedere il doppio della caparra che ha versato nonchè il risarcimento di eventuali danni dimostrabili, condizione in cui è assolutamente sconsigliato trovarsi, basta veramente poco per vanificare tutti i sacrifici fatti! Un'altra operazione che andrà fatta è una visura ipotecaria, ovvero una ricerca per verificare le trascrizioni relative all'ultimo ventennio in quanto potrebbe esserci un'ipoteca mai cancellata (nel caso di una precedente estinzione di un mutuo il notaio o la banca, dopo aver preso l'incarico di cancellarla, come previsto dal Decreto Bersani, non lo abbia fatto, oppure potrebbero essere presenti delle citazioni, ipoteche legali o pignoramenti  che non riguardano necessariamente il periodo in cui siete proprietari ma potrebbero essere delle formalità "a debito zero" mai cancellate. Sapere tutto ciò prima permette di intervenire tempestivamente stabilendo con largo anticipo tempi e costi per la cancellazione (di cui dovrà occuparsi un avvocato). Nel corso della mia carriera  mi è capitato in diverse situazioni di avere a che fare con problematiche analoghe. Dopo aver eseguito il check up sull' immobile ed aver riscontrato che è liberamente vendibile non resta che provvedere all'Attestato di Prestazione Energetica (la cosiddetta A.P.E.), ovvero un documento redatto da un tecnico (generalmente il costo si aggira tra i 100 e i 150 €) da cui si evince la classe energetica al quale appartiene l'immobile (le classi vanno da A alla G) e il consumo di gestione al metro quadrato che viene misurato in Kwh. Questo attestato è molto importante per due motivi: è obbligatorio averlo in quanto in qualsiasi annuncio o cartello di vendita deve tassativamente essere presente la classe energetica e l'indice di consumo al metro quadrato (pena sanzioni che vanno dai 500 ai 3000 €), in secondo luogo è obbligatorio portarlo in originale in sede di stipula dell'atto di vendita. Il tuo immobile non è ancora in vendita ma tu hai già speso una somma tra i 200 e i 350 €, ma credimi sono soldi ben investiti in quanto ti permetteranno di accedere alle fasi successive consapevole di essere in regola sotto tutti i punti di vista. 

Ottimo Investimento

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